Cumpărarea unei case în Bragadiru sau în altă localitate din Ilfov este, pentru cele mai multe familii, cea mai mare investiție din viață. Zona s-a dezvoltat rapid în ultimii ani, cu multe construcții noi, iar ritmul acesta a lăsat uneori în urmă actele, utilitățile sau infrastructura. Mai jos găsești lista practică a verificărilor pe care merită să le faci înainte de a semna antecontractul și, mai ales, contractul de vânzare-cumpărare.
1. Extrasul de carte funciară
Primul document pe care îl ceri este un extras de carte funciară pentru informare, cât mai recent. Îl poți obține de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) sau online. Din el afli:
- cine este proprietarul înscris și dacă coincide cu persoana care vinde;
- ce construcții sunt intabulate pe teren și cu ce suprafețe;
- dacă există sarcini: ipoteci, sechestre, interdicții de vânzare, litigii notate sau drepturi de uzufruct.
Cere un extras nou chiar înainte de semnare, nu te baza pe unul vechi de câteva săptămâni. Notarul îl va solicita oricum, dar e bine să știi din timp dacă apar probleme.
2. Cadastrul și intabularea casei
Verifică dacă atât terenul, cât și casa au număr cadastral și sunt intabulate. Se întâmplă ca terenul să fie intabulat, dar construcția nu, sau ca suprafața construită din acte să difere de cea reală (de exemplu, după o extindere sau o mansardare nedeclarată). O casă neintabulată nu poate fi vândută în condiții normale și, de regulă, nu poate fi cumpărată cu credit ipotecar.
3. Certificatul de urbanism, PUZ și destinația terenului
Mai ales la casele noi sau la terenurile pe care vrei să construiești, află ce prevede documentația de urbanism pentru zonă. Un certificat de urbanism cerut la primărie îți spune regimul juridic, economic și tehnic al terenului. Verifică:
- dacă terenul este în intravilan și are destinația potrivită pentru locuințe;
- ce prevede PUZ-ul (Planul Urbanistic Zonal), dacă există: regim de înălțime, procent de ocupare, străzi propuse;
- dacă o parte din teren este afectată de lărgiri de drum sau alte proiecte publice.
4. Autorizația de construire și recepția lucrărilor
Pentru orice casă construită relativ recent, cere autorizația de construire și verifică dacă imobilul ridicat corespunde proiectului autorizat (număr de niveluri, suprafață, poziție pe teren). Apoi cere procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor: acesta confirmă că lucrarea a fost finalizată și recepționată și este, de regulă, necesar pentru intabularea construcției. Fără el, casa poate rămâne „în construcție” din punct de vedere juridic, chiar dacă arată gata de mutat.
5. Utilități și branșamente
În localitățile din jurul Capitalei, utilitățile diferă mult de la o stradă la alta. Nu te mulțumi cu „are toate utilitățile” și cere detalii concrete:
- Apă: rețea publică sau puț propriu? Există contract cu furnizorul?
- Canalizare: rețea publică, stație de epurare proprie sau fosă septică? Fosa înseamnă costuri periodice de vidanjare.
- Gaz: există branșament și contor pe numele proprietății, sau doar rețea pe stradă?
- Curent: branșament definitiv sau provizoriu de șantier? Ce putere este aprobată?
Cere ultimele facturi și avizele sau contractele de branșare. Un racord care lipsește poate însemna costuri și luni de așteptare după mutare.
6. Drumul de acces și servituțile
Multe ansambluri din Ilfov sunt construite pe străzi noi, uneori private. Verifică dacă drumul de acces este stradă publică sau proprietate privată (de exemplu, în coproprietate cu vecinii) și dacă ai un drept de servitute de trecere înscris în cartea funciară. Întreabă și cine întreține drumul, cine plătește asfaltarea sau iluminatul și dacă iarna sau la ploi strada rămâne practicabilă.
7. Certificatul de performanță energetică
Vânzătorul trebuie să prezinte un certificat de performanță energetică valabil, întocmit de un auditor autorizat. Pe lângă obligația legală, documentul îți dă o idee despre izolație, sistemul de încălzire și costurile de întreținere pe care le poți anticipa.
8. Sarcini, ipoteci și credite active
Dacă extrasul de carte funciară arată o ipotecă, nu înseamnă automat că tranzacția nu se poate face, dar trebuie stabilit clar cum se stinge datoria: de obicei, o parte din preț este plătită direct băncii vânzătorului, iar ipoteca este radiată. Aceste detalii trebuie scrise explicit în antecontract.
9. Verificarea vânzătorului
Asigură-te că vorbești cu proprietarul real sau cu un împuternicit cu procură notarială valabilă. Verifică:
- dacă proprietatea este bun comun și este necesar acordul soțului sau soției;
- dacă a fost dobândită prin moștenire și succesiunea este finalizată, cu toți moștenitorii de acord;
- dacă vânzătorul este o firmă, cine are dreptul de a semna în numele ei.
10. Antecontractul și avansul
Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) se încheie de preferat la notar și fixează prețul, avansul, termenul de semnare a contractului final și ce se întâmplă dacă una dintre părți se retrage. Stabilește clar ce bunuri rămân în casă, cine plătește utilitățile până la predare și ce condiții trebuie îndeplinite (de exemplu, aprobarea creditului sau radierea unei ipoteci). Nu plăti avansuri „pe mână”, fără document scris.
11. Rolul notarului și costurile tranzacției
Notarul verifică actele de proprietate, extrasul de carte funciară și certificatul fiscal, redactează contractul și se ocupă de înscrierea noului proprietar în cartea funciară. Onorariul notarial, taxele de intabulare și impozitele aferente vânzării se calculează după reguli care s-au modificat recent, așa că cere notarului o estimare a costurilor actuale înainte de a-ți stabili bugetul final. Nu te baza pe procente auzite de la cunoscuți sau citite în articole mai vechi.
Pe scurt: o listă de verificare
- Extras de carte funciară recent, fără sarcini neclarificate.
- Teren și casă intabulate, cu suprafețe reale.
- Certificat de urbanism și PUZ verificate.
- Autorizație de construire și proces-verbal de recepție.
- Utilități branșate, cu contracte și facturi.
- Drum de acces clar și servitute, unde e cazul.
- Certificat de performanță energetică.
- Vânzător verificat și antecontract scris la notar.
Cum te putem ajuta
Echipa Star Rezidențial lucrează cu case și vile din Bragadiru și Domnești și te poate ajuta să ceri și să înțelegi documentele de mai sus înainte de a lua o decizie. Vezi casele de vânzare în Bragadiru sau scrie-ne din pagina de contact pentru o discuție fără obligații.
